一個人，一間房，就是安全感的溫暖避風港！但是，一個人買房，負擔該有多重？這個夢，一個人能完成嗎？

別急，高房價下，沒有人在一旁幫忙，更要學會將錢花在刀口上。跟著律師包租公蔡志雄，掌握買屋的魔幻數字「4％」，挑到合理屋；用隱形帳戶，一個人也能無痛存出買屋頭期款。

台北的房價與所得比已經高居世界第一，對於中產階級及上班族來說，究竟要為了背殼買房好？還是不要犧牲生活品質租房好？

在每個人條件、需求不同下，「買房好？租房好？」成了亙古話題。一間房子除了是經濟力的展現，也被視為家庭凝聚情感、安全感的依歸。根據心理學者觀察，每當理性與感性拉扯時，往往都會是感性面占上風，因此，即使房價貴得不合理，還是有許多人前仆後繼，從口袋裡掏出錢來埋單。

房子，其實是人一生中最大的花費，若能撇除情感上的因素，先從理性面來思考，盤點好「到底需不需要買房？」、「需要買房時，什麼價位最合理？」、「又該在何時出手？」等各種情況，就能輕鬆解開「買房好？租房好？」的迷思。

最近很多人都在問政府不斷祭出打房策略，房市開始出現多空交戰，房市會跌嗎？那現在是不是買進的好機會？

有人認為，危機就是轉機，國際游資這麼多，房地產短期內要消風不容易，現在的盤整是為了下階段的漲幅做準備，再不趁現在疲軟時買房，以後會更買不起。

但也有另一派認為，房市多頭逾10 年，早就到了天花板頂端，一間房子動輒2000-3000 萬元，超過一般自住型買家的負荷，遲早會崩盤，買了，只會讓自己的辛苦錢一去不復返。

不買，以後會更買不起？買了，以後絕對會後悔？買跟不買間如何抉擇？房價真相到底站在哪邊？如果決定要買，要如何準備？如何預備頭期款與面對房貸壓力呢？

A. 掌握 魔幻數字4%

「要不要買房，關鍵就在一個數字—4％，」執業律師蔡志雄這樣建議。他擁有將近10 年買房經驗，被稱為律師包租公。

蔡志雄口中的「4％」，正是買房出租的投資報酬率。蔡志雄認為，除非錢財無虞，或經濟能力充沛，那麼有需求時，不需要顧慮房價，隨時都能買房。一旦想將錢花在刀口上，最好理性計算，一年租金除以買房總價，要達到4％的水準，才值得出手買房。

對蔡志雄來說，「4％」是個不管自住或出租都能讓房子變金雞母的數字。舉例來說，一間600 萬的房子（30 萬20 坪），自備1/3 頭期款200 萬元、貸款400 萬元，當地這種類型房子每月出租也有2 萬元水準的話，就符合投資報酬率4％的目標。

一達到4％，就是不管房價高低，都能出手買房的魔幻數字。如此一來，即使買房後不自住，房租也正好可以拿來繳交房貸，由房客來養房，當個聰明的房東。

反過來說，當一間房子的投資報酬率不足4% 時，表示買房的錢能創造的報酬效率並不高，這時候不如就選擇租房，當個聰明的房客，並趁租房的時候，好好累積自己的第一桶、第二桶金。

B. 買房 計算低點，不如計算頭期款

「買房與不買房的差別就在於頭期款。」蔡志雄認為，如果每月租金，與繳交房貸的金額差不多，就值得買房，有時房東與房客的差別，就在於有沒有頭期款而已。因此，與其時時去關心房價什麼時候會跌？猜測什麼時候房價會來到最低點？還不如關心自己如何累積到頭期款、找到實惠的房子。

現在房價高漲，連蔡志雄也買不下手，但卻仍保持時時看房的習慣，甚至週末就撥出一整天的時間，買了捷運一日卡，站站下車去看屋。他認為，買房前一定要做功課：

找出買房目標區：他建議，以工作地點與交通工具為雙核心，去推算適合的買房目標區，像是以板南線為主的捷運族，就能沿著板南線上的站區，一站一站去看屋，了解5 分鐘、8分鐘、10 分鐘路程內的房價變化，不同站區間又有哪些適合居住的環境。同樣的，如果是機車族、開車族就不需要堅持買捷運周邊，遠一點點，房價、租金都會相對實惠。

遠與近、大與小的迷思： 很多買屋族，為了買新、買大，又要降低房價總額負擔，只好往市區外圍搬，像是淡水、林口、新莊、五股等，用距離來換取新房子、大房子的心願。蔡志雄則持相反觀念，他認為，現在是房市的相對高點，如果真的反轉了，最先大幅砍價的正是外圍這些供給多、距離遠的區域，他建議，還是先從近市區、小跟舊的房子買起，較具抗跌、保值的效果。

與房仲常保聯繫： 現代人看屋，慢慢習慣先在網路上挑過一輪，再約房仲去看屋，蔡志雄則不這麼做。他建議，真心想買屋一定要拓展多元管道，因為，好物件人人搶著要，總是等不到資料在店頭、網站上公布，就被搶走了，因此，要多多讓房仲知道你想買房、買什麼房。像他自己就會每到一個買屋目標區，就跟當地的房仲要名片、留下聯絡資訊，並清楚表達自己想要的房屋條件，讓房仲一有符合的物件就能第一時間通知他。

C. 從租房 學挑好房租房

雖然租房時，租的是別人的房子，不需要跟買房時一樣「頂真」（台語，認真的意思），不過蔡志雄建議，租房跟買房一樣，要住得好，又要住得便宜也是有撇步：

培養看屋眼光： 租房找屋其實是買房看屋的前哨站，在租房時，就能訓練自己用買房的眼光來找屋。蔡志雄自己在買套房出租時，他喜歡用豪宅的幾項標準作為參考，例如「每層戶少」表示住戶環境相對單純；「地段絕佳」會選在交通方便的捷運站附近；「管理周全」可以避免環境髒亂，最好能統一協助處理垃圾，來維護環境的整潔和衛生：「景觀甚好」就算沒有風景，也要採光、通風不錯等。

從周邊包圍房價談優惠： 很多時候，房東對於房價的底線很堅持，蔡志雄建議，要住得省，可以先從管理、網路、有線電視等費用去商討，能省一筆是一筆。

此外，在居住期間和房東建立良好的互動，像是準時繳交房租、非必要的事情就不要去麻煩房東等，在房東心裡建立好形象，未來在續約時，就會多了議價的空間，畢竟房東要找新房客也有隱藏成本。除了好互動，也可以透過2-3年的長約來要求降低租金，對房東也會有吸引力的。

D. 創造穩定被動收益，買不買房都安心

除了將第二專長轉為副業之外，主動收益提升不易；以創造被動收益的理財工具，基金與股票的選擇上基金更能彈性的分散風險，不必長期關注市場動態。「基金教母」蕭碧燕就是利用第一檔基金賺的錢，作為第二檔基金的投資本金，以基金養基金的方式持續投資獲益。

該怎麼做呢？一開始只要用3000元定期定額投資一檔基金，過了兩、三年有獲利了，就將這一輪的本金與獲利全部贖回，再把這筆錢拆成36個月，拿去做第二檔基金的扣款。同時第一檔基金仍繼續投入新資金扣款，進行下一輪投資。

依此類推，對資金有限的人來說，負擔也不會太大。不僅有機會更早籌措到買房的頭期款、租房者也可透過理財工具提升被動式的穩定收益。