不同族群有不同的購屋需求，如何投資房屋，同時兼顧住宅與理財功能，是一門學問。要享受退休生活，投資房產不可或缺。

儘管台灣住宅的自有率已高達88％，但主要都會區房市仍然供不應求，主因是房子同時具備自用、對抗通膨（保值）、資本利得（增值）以及租賃收益四種特性。不僅無殼蝸牛需要一套房，已有房的則希望擁有第二套。

21世紀不動產總經理王連福則在四大特性外，還點出了房子在心理層面的角色。他指出，華人價值觀「有土斯有財」，房子就是根基，是全家人的依歸與避風港，不用再四處租賃、漂泊生活。房子所帶來的安定感對退休生活更是異常重要。

既然房產兼具多種特性，並成為退休理財不可或缺的一環，老中青三代又該如何規劃？

年輕人〉租不如買，先從小坪數、郊外著手

時間也確實是年輕人的優勢。愈早置產愈有利退休生活。不過基於剛出社會，所得不多，最好能強迫儲蓄或養成定期定額投資的習慣，積存頭期款後，再貸款置產。

因此最好能量力而為，先從小坪數、郊外的房子著手，再挑選生活機能、交通相對便利、轉手性較高的地段，隨著財富累積，再用「以小換大、以遠換近」的方式轉移地產。

不過也有人質疑，難道年輕人非得置產不可，租屋不是比買房划算嗎？對此，中信房屋副總經理劉天仁指出，民眾常輕忽了通膨以及資本利得的面向，每月付房租，付一輩子，最後是零，但買房、繳完貸款後，房子會變成正資產。「年輕人一定要搶占灘頭堡，不能連沙灘都踏不上去，一輩子漂泊不定，」他建議。

對於已購屋的中年人，房貸負擔已相對減輕，經濟基礎更為穩固。當家庭成員逐漸長大後，可以考慮換屋，用「以小換大、以遠換近」的方式，逐漸從郊區遷往都會區，換屋時最好還能考量到家中成員不同的需求。

新興的重劃區也可納入考量，新社區規劃完整，地方政府都會投入各種建設與公共設施，相較老舊社區，居住環境與空間規劃更為完善。

換屋時，除非毫無財務的後顧之憂，否則不宜買在海邊、山區，這種房子如需轉手不易成交。另外，顧慮到年老行動的問題，最好能選擇電梯房，不僅有利於轉手，也能符合退休自用需求。

中年人如果行有餘力，可以評估買第二套房，鎖定出租收益型產品為主，運用房租來繳交貸款，等還完房貸後，租金就變成退休生活的固定收入來源。

老年人〉逆勢操作，以大換小、以近換遠

而擁有房子的老年人又該如何善用不動產，讓退休生活更為安逸與舒適呢？

這個年齡層的族群，兒女都已成家立業，剛好與年輕人的操作手法相反，建議「以大換小、以近換遠」。

以台北30坪房子約1500至2000萬的行情來計算，老年人可以考慮賣掉都會區的房子，搬到郊區或中南部，扣掉購屋費用，還能多出數百萬的退休基金，只要妥善配置，加上社會保險以及勞退金，擁有舒適退休生活並不是夢。

至於愈來愈多的及時行樂年輕不婚族、單身貴族，相較已婚族財務負擔小，建議優先選購兩房以上的產品，不僅提高變現機率，亟需用錢時，也能分租以減輕壓力。不婚族與單身族未必終身不婚，如果將來結婚了，兩房剛好適合小家庭居住。